面對(duì)房地產(chǎn)市場的下行壓力，地方政府和中央政策“出手”，通過保交樓、保銷售和保信用“三箭齊發(fā)”，試圖化解現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的核心風(fēng)險(xiǎn)。
中信證券分析師陳聰和張全國認(rèn)為，保交樓是現(xiàn)階段地產(chǎn)政策的關(guān)注重心，而保交樓離不開保銷售和保信用。
具體來看，政策有哪些工具？一方面，地產(chǎn)政策可以通過下調(diào)按揭貸款利率來推動(dòng)房地產(chǎn)市場的銷售復(fù)蘇。另一方面，面對(duì)房企融資環(huán)境現(xiàn)狀，地產(chǎn)政策要增信優(yōu)質(zhì)房企、切實(shí)背書未出險(xiǎn)房企的信用。
第一支箭：保交樓
中信證券認(rèn)為，保交樓是現(xiàn)階段地產(chǎn)政策的關(guān)注重心，促銷售和保信用本身也是為了保交樓，保交樓的落實(shí)也反過來有助于緩解居民對(duì)交付的擔(dān)心，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場走向平穩(wěn)。
具體而言，保交樓主要有三個(gè)層次：
第一，房地產(chǎn)企業(yè)是保交樓的責(zé)任主體。所以保交樓首先要保企業(yè)，保市場主體信用。如果信用問題不斷蔓延，保交樓的第一責(zé)任人越來越多陷入困境，則要實(shí)現(xiàn)保交樓的難度也就越來越大。
第二，落實(shí)地方政府責(zé)任，即地方政府協(xié)調(diào)各主體，承擔(dān)“保交樓”的屬地責(zé)任。
第三，住建部，財(cái)政部和人民銀行出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售、逾期、難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)。
政策性銀行專項(xiàng)借款的推出體現(xiàn)了中央實(shí)事求是、化解風(fēng)險(xiǎn)的決心，同時(shí)這也有助于加快化解保交樓的資金壓力。
第二支箭：保銷售
目前看來，房地產(chǎn)市場銷售復(fù)蘇的勢頭正在遭遇多重挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示，2022年8月以來，新房銷售網(wǎng)簽同比下降了22%，二手房網(wǎng)簽則同比增長了26%，這意味著新房銷售弱復(fù)蘇存在不確定性。
中信證券認(rèn)為，保交樓離不開保銷售。因?yàn)楸＝粯堑闹饕Y金來自銷售回款，而最有力的推動(dòng)銷售復(fù)蘇的工具就是按揭貸款利率下調(diào)。
具體而言，推動(dòng)按揭貸款利率下降有三種可能：LPR的下降、按揭利率下限調(diào)整、首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放松。
中信證券預(yù)計(jì)，今年下半年，按揭貸款利率的降幅有望達(dá)到50BPS。
值得一提的是，除了按揭利率下降外，各地政府還可以通過放開限購、調(diào)整首套買家首付比例的要求等方式，來共同推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售復(fù)蘇。
第三支箭：保信用
中信證券認(rèn)為，保信用就是保交付。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)市場而言，很難同時(shí)出現(xiàn)新的房企不斷出險(xiǎn)而項(xiàng)目又普遍可以交付的情況，尤其是當(dāng)前的房企融資環(huán)境下。
隨著地產(chǎn)政策將切實(shí)背書未出險(xiǎn)房企的信用，并推動(dòng)金融市場對(duì)未出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)負(fù)債情況進(jìn)行合理評(píng)價(jià)，這將能夠避免房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢。
總而言之，在中信證券看來：
如果保交樓、保銷售和保信用“三箭齊發(fā)”，將有力地化解房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段的核心風(fēng)險(xiǎn)，打破投資—交付—銷售端的惡性循環(huán)，避免風(fēng)險(xiǎn)外溢。
此外，實(shí)事求是和自上而下通盤考慮的地產(chǎn)政策能夠避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場將沿著銷售—信用—投資的鏈條穩(wěn)步復(fù)蘇。
本文主要觀點(diǎn)來自于中信證券研報(bào)《地產(chǎn)政策的三支箭》，作者：陳聰、張全國
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